Masterplan: do estudo à cidade

O desenho antes da obra

Nenhum empreendimento começa no primeiro lote. Ele começa numa folha em branco, com uma área de terra e uma pergunta: qual é o melhor uso possível para este lugar? O masterplan é a resposta desenhada a essa pergunta. Antes de qualquer movimento de terra, ele organiza acessos, quadras, áreas verdes e a relação do futuro bairro com a cidade que já existe.

No Grupo Carnieletto, essa etapa antecede tudo. São 23 anos de atuação e 55 estudos de masterplan que somam cerca de 27 milhões de m² analisados. Cada estudo parte da leitura da área: topografia, drenagem, caminhos de vento, insolação, vizinhanças e o que a legislação permite. Só então o desenho começa a tomar forma, e quase nunca na primeira tentativa.

Vários estudos por área até encontrar a solução de maior rentabilidade — é assim que o trabalho acontece. Uma mesma gleba pode comportar um loteamento aberto, um condomínio fechado, um distrito industrial ou uma combinação. O masterplan existe justamente para comparar esses cenários antes que a decisão vire concreto.

A cidade vista de cima

Projetos de grande porte mostram a escala em que o masterplan trabalha. O Loteamento Terraliz Chapecó, um estudo de smart city, parte de quase 594 mil m² para chegar a 398 lotes. O Loteamento Delta Park Marabá, no Pará, estuda 1,7 milhão de m² e organiza 4.110 lotes. Em ambos, a malha viária, as áreas institucionais e o desenho das quadras são definidos muito antes da venda.

Essa antecedência tem um efeito prático simples: cada quadra já nasce pensada para a circulação, para a paisagem e para a infraestrutura que vai recebê-la. O que parece detalhe no papel — a largura de uma via, o encontro de duas quadras, a posição de uma área verde — decide a qualidade do dia a dia de quem vai morar ali.

Um bom masterplan não desenha lotes. Ele desenha a vida que vai acontecer entre eles.

Do estudo à prancheta assinada

O masterplan é também o documento que atravessa toda a cadeia do projeto. Ele orienta o projeto urbanístico, dialoga com o projeto de infraestrutura e prepara o terreno para os desenhos executivos. Em 23 anos, o grupo chega a um portfólio de 16 empreendimentos executados e em execução, com mais de 35 milhões de m² de cidade projetada e 30.944 lotes.

É um trabalho de paciência. O valor de um masterplan não está na velocidade com que ele fica pronto, mas na quantidade de decisões erradas que ele evita. Quando a primeira pá transforma o desenho em terreno, boa parte do empreendimento já foi resolvida — no papel, com lápis na mão.